Primeira Tese
A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
Segunda Tese
O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
Terceira Tese
O Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.
A jurisprudência uniforme deste Tribunal Superior de Justiça (STJ) consagra a ideia de que, embora o Código Tributário Nacional prescreva o “valor venal” como base de cálculo para o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), a avaliação desse parâmetro quantitativo é realizada de maneira diversificada, especialmente devido à distinção existente entre os eventos geradores e a forma de lançamento desses impostos.
Os artigos 35 e 38 do CTN estabelecem, respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a transferência de propriedade ou de direitos reais sobre imóveis ou a cessão de direitos relacionados a tais transmissões, e que a base de cálculo do tributo é o “valor venal dos bens ou direitos transmitidos”, o qual reflete o valor usual em transações de imóveis sob condições normais de mercado.
A habilidade de determinar o valor dos imóveis no mercado, com base em critérios como localização e tamanho (área), não exclui a possibilidade de a avaliação específica de cada propriedade transacionada variar dentro da média, dependendo, por exemplo, de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a definição do valor real do bem, como a existência de melhorias, a condição de conservação e os interesses particulares do vendedor e do comprador na negociação do preço.
O ITBI abrange somente duas modalidades de lançamento inicial: por declaração, quando a norma local requer uma análise prévia das informações do contribuinte pela Administração para estabelecer a obrigação tributária, ou por homologação, caso a legislação municipal determine que o contribuinte deve calcular o imposto e realizar o pagamento antecipado sem uma revisão prévia por parte da entidade tributária.
Os lançamentos por declaração ou por homologação são justificados pelas diversas circunstâncias que podem influenciar o valor de mercado específico de cada imóvel transacionado. Essas circunstâncias são conhecidas apenas pelos negociantes ou deveriam ser do seu conhecimento para que pudessem avaliar melhor o verdadeiro valor do bem durante a negociação. Essa é a principal razão pela qual é impraticável efetuar lançamentos originários de ofício, mesmo que permitidos pela legislação local, pois a administração fiscal não tem acesso antecipado a todas as variáveis que determinam o valor do imóvel transmitido.
Dentro do contexto do princípio da boa-fé objetiva, o valor declarado pelo contribuinte na transação é considerado condizente com a média de mercado do imóvel transacionado. Essa presunção só pode ser desconsiderada pela administração tributária se o valor declarado for imediatamente incompatível com a realidade. Nesse caso, justifica-se a instauração de um procedimento apropriado para estabelecer a base de cálculo, no qual o contribuinte deve ter a oportunidade de apresentar suas justificativas para o valor declarado (artigo 148 do CTN).
A prévia fixação de um valor de referência pela administração configura um lançamento do ITBI baseado em estimativa e desvirtua o procedimento delineado no artigo 148 do CTN. Isso equivale a determinar arbitrariamente a base de cálculo sem um exame prévio da veracidade da declaração feita pelo contribuinte.